Remont balkonu w bloku. Rząd chce doprecyzować, kto za niego zapłaci

Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało projekt nowelizacji ustawy o własności lokali, porządkujący zasady odpowiedzialności za balkony, tarasy i loggie w blokach. Nowe przepisy mają jasno wskazać, które elementy tych konstrukcji należą do nieruchomości wspólnej, a które pozostają w gestii właściciela lokalu. Projekt oznaczony symbolem UD312 ma trafić pod obrady Sejmu jesienią 2026 roku. 

Konstrukcja balkonu jako element wspólny budynku 

Zgodnie z projektem elementy trwale połączone z bryłą budynku zostaną formalnie zaliczone do nieruchomości wspólnej. Dotyczy to płyty balkonowej wraz z izolacją, dźwigarów nośnych, balustrad oraz fragmentów elewacji.  

Odpowiedzialność za stan techniczny tych elementów spocznie na całej wspólnocie, a nie na pojedynczym właścicielu lokalu. Rozwiązanie ma ograniczyć spory pojawiające się dotąd przy remontach starszych budynków. 

Wspólnota pokryje koszty napraw konstrukcyjnych 

Koszty napraw konstrukcyjnych balkonu będą finansowane ze wspólnych środków, do których właściciele dokładają się proporcjonalnie do udziałów. W praktyce w kosztach remontu partycypować będą też osoby, które z balkonu nie korzystają.  

Prawnie nie jest to jednak finansowanie prywatnej części cudzego mieszkania, lecz utrzymanie elementu całego budynku. Taki mechanizm funkcjonuje już u zarządców nieruchomości, choć dotąd nie był wprost zapisany w ustawie. 

Wykończenie wnętrza zostaje po stronie właściciela 

Inaczej rozliczana będzie powierzchnia wewnętrzna balkonu, z której korzysta wyłącznie mieszkaniec danego lokalu. Wymiana płytek czy innego elementu wykończenia pozostanie kosztem właściciela.  

Ustawa zachowuje wyraźny podział między częścią wspólną a prywatnym użytkowaniem lokalu. Dzięki temu zakres odpowiedzialności finansowej ma być czytelny dla zarządów i mieszkańców. 

Przepisy porządkują dotychczasowe orzecznictwo 

Resort zaznacza, że projekt nie wprowadza nowego podziału kosztów, lecz przenosi do ustawy zasady wypracowane przez orzecznictwo Sądu Najwyższego. Wiceminister rozwoju i technologii tłumaczył, że elementy architektoniczne trwale połączone z konstrukcją budynku od dawna są w praktyce sądowej uznawane za część nieruchomości wspólnej.  

Nowelizacja ma więc ujednolicić stosowanie tych zasad i ograniczyć spory interpretacyjne. Po skierowaniu projektu do Sejmu ruszy dalszy proces legislacyjny, w tym konsultacje i prace komisji. 

Większa przejrzystość finansów wspólnoty 

Projekt rozszerza prawa właścicieli lokali do wglądu w sposób zarządzania nieruchomością wspólną. Mieszkańcy poznają uchwały, protokoły, sprawozdania finansowe oraz umowy zawierane przez zarząd z wykonawcami.  

Przy złożonej dokumentacji właściciel będzie mógł skorzystać z pomocy osoby znającej się na prawie, ekonomii lub budownictwie. Zarząd nie odmówi dostępu do dokumentów poza wyjątkami dotyczącymi ochrony danych osobowych, a resort zapewnia, że projekt nie oznacza automatycznej podwyżki opłat.