Użytkowanie wieczyste – czym jest?

Pierwsze regulacje prawne związane z użytkowaniem wieczystym zostały wprowadzone już 14 lipca 1961 roku.

Ustawa o gospodarce terenami w miastach i osiedlach miała na celu ustanowienie własnością państwową wszystkich miejskich i podmiejskich nieruchomości, przez co do 1989 roku osoba prywatna mogła nabywać położone w mieście grunty jedynie na warunkach użytkowania wieczystego.

Dzisiaj normy te regulowane są przede wszystkim przez kodeks cywilny i są znacznie bardziej wolnorynkowe.

Użytkowanie wieczyste – na czym polega?

Prawo związane z użytkowaniem wieczystym jest prawem podmiotowym i odnosi się do nieruchomości gruntowych, a konkretniej – do gruntów, które mieszczą się w administracyjnych granicach miast.

Użytkowanie wieczyste polega na oddaniu do użytku nieruchomości gruntowej, która prawnie należy do Skarbu Państwa, województwa, powiatu, gminy lub związku tych jednostek osobie prawnej lub fizycznej.

Pomiędzy obiema stronami zawarta jest umowa w formie aktu notarialnego, a także naniesiony jest wpis do księgi wieczystej. Czas takiego użytkowania wynosi 99 lat – krótszy, lecz nie mniejszy niż 40 lat, ustanawiany jest tylko w wyjątkowych okolicznościach.

Czytaj też: Urlop wypoczynkowy – komu i kiedy przysługuje?

Osoba, której oddano do użytkowania poszczególne grunty, jest zobowiązana do poniesienia pewnych kosztów, którymi są: opłata jednorazowa oraz opłata cykliczna, ponoszona raz na rok.

Użytkowanie wieczyste nie jest ani prawem własności, ani też ograniczonym prawem rzeczowym. Należy sytuować je pomiędzy tymi obiema regulacjami. Można określić je jako plan na użytkowanie danej nieruchomości, której niezmieniającym się właścicielem jest zawsze państwo.

Podstawa prawna i zakres użytkowania wieczystego

Prawo użytkowania wieczystego jest regulowane przez kodeks cywilny (art. 232 – 243), ustawę o gospodarce nieruchomościami, jak i przez ustawę z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa wieczystego w prawo własności.  

Ustawa o gospodarce nieruchomościami mieści się w dziale II – „Gospodarowanie nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostki samorządu terytorialnego”. Określa ona m.in. opłaty i zagadnienia związane z przetargiem.  

Treść prawa do użytkowania wieczystego określa użytkownika wieczystego jako podmiot, którego prawa są bliskie prawom właściciela.

Tylko on bowiem może korzystać z gruntu. Może też swobodnie rozporządzać swoim prawem – przez co należy rozumieć możliwość sprzedaży, obciążenia i zapisania ich w testamencie. Ponadto prawo to podlega dziedziczeniu oraz egzekucji.

Użytkownik wieczysty posiada pełnię praw własnościowych do budynków i innych urządzeń, które zostały wzniesione na użytkowanym gruncie. Jeśli pragnie wykupić ziemię, na której owe budynki powstały, to ma do tego pierwszeństwo.

Umowa ustanawiająca prawo do użytkowania wieczystego określa też sposób korzystania z gruntów przez użytkownika wieczystego. Dla przykładu, może on zobowiązać się do tego, że na użytkowanym przez niego gruncie powstaną budynki mieszkalne.

Czytaj też: Rozdzielność majątkowa – jakie są jej koszty i co daje intercyza?

Użytkownik wieczysty przed zakończeniem umowy może zażądać przedłużenia jej na okres od 40 do 90 lat, jednak właściciel może się na to nie zgodzić, powołując się na dobro społeczne, które dosłownie nazwane jest „interesem społecznym”.

Użytkowanie wieczyste a własność gruntu

Różnice pomiędzy użytkowaniem wieczystym a posiadaniem prawa własności do danego gruntu są nieznaczne, choć zauważalne. Otóż własność nieruchomości (gruntu) umożliwia właścicielowi znacznie większą swobodę.

Ograniczają go jedynie pewne przepisy ustaw, ogólne zasady współżycia społecznego oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie danej nieruchomości.

Z kolei użytkownik wieczysty – jak wskazuje jego nazwa – nie jest właścicielem, a jedynie użytkownikiem. W jego posiadaniu mogą być jedynie budynki powstałe na dzierżawionej wieczyście ziemi.

Czy można przekształcić użytkowanie wieczyste w prawo własności? 

Z myślą o tych podmiotach, które pragną stać się prawnymi właścicielami wieczyście użytkowanych przez siebie gruntów 29 lipca 2005 roku, wprowadzona została ustawa, która zakłada taką prawną okoliczność. O przekształcenie praw ubiegać mogą się:

• osoby prawne i fizyczne będące wieczystymi użytkownikami; 
• osoby prawne i fizyczne będące właścicielami lokali, których udział we wspólnej nieruchomości zawiera się w prawie użytkowania wieczystego; 
• spółdzielnie mieszkaniowe, do których należą budynki mieszkalne lub garaże.

Aby prawo zostało przekształcone, należy złożyć stosowny wniosek, który rozpatrywany jest przez starostę, wójta, burmistrza, zarząd powiatu lub województwa.