Najem krótkoterminowy w Polsce: unijne przepisy ruszają, krajowe regulacje wciąż w toku

20 maja unijne rozporządzenie o najmie krótkoterminowym zaczęło być stosowane w całej Europie, jednak Polska weszła w ten dzień bez gotowej ustawy wdrażającej nowe zasady.  

Właściciele mieszkań, samorządy i platformy rezerwacyjne znalazły się tym samym w strefie prawnej niepewności. Eksperci uspokajają jednak, że nie ma powodów do paniki. 

Co tak naprawdę zmienia rozporządzenie UE? 

Unijne przepisy nie zakazują wynajmu turystycznego ani nie limitują liczby dni, przez które można udostępniać mieszkanie. Ich głównym zadaniem jest zwiększenie przejrzystości rynku, czyli zebranie danych o tym, ile lokali funkcjonuje w tym modelu, gdzie się znajdują i jak intensywnie są wykorzystywane. Oznacza to obowiązek stworzenia systemu numerów identyfikacyjnych i nałożenie obowiązków raportowych na platformy takie jak Airbnb czy Booking. 

Jak zaznaczają eksperci SonarHome, rozporządzenie zacznie wywierać realny wpływ przede wszystkim na same serwisy rezerwacyjne, które będą musiały dostosować swoje systemy do nowych wymogów, niezależnie od tempa prac legislacyjnych w Polsce. W najbliższych miesiącach najbardziej prawdopodobnym scenariuszem jest pojawienie się dodatkowych formularzy lub oświadczeń dla właścicieli, a nie masowe blokowanie ogłoszeń. 

Na polskim rynku najmu krótkoterminowego działa ok. 65 tys. mieszkań (z czego niemal 60 tys. jest dostępnych na Airbnb i ponad 35 tys. na Bookingu). Rynek skupia się głównie w dużych miastach: Warszawie, Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu. 

Dwa projekty, dwie skale ryzyka dla wynajmujących 

W Polsce równolegle procedowane są dwa odrębne projekty legislacyjne, które różnią się od siebie zarówno zakresem, jak i potencjalnymi skutkami dla właścicieli mieszkań. 

Projekt rządowy, przygotowany przez Ministerstwo Sportu i Turystyki, zakłada włączenie najmu krótszego niż 30 dni do systemu usług hotelarskich. Właściciele lokali musieliby uzyskać numer identyfikacyjny i widnieć w ewidencji, a platformy byłyby zobowiązane do publikowania tych numerów przy ogłoszeniach. Zdaniem ekspertów to rozwiązanie porządkujące, a nie rewolucja. Jego główny efekt to ujawnienie lokali dotąd działających w szarej strefie. 

Znacznie dalej idzie projekt Polski 2050, który przewiduje: 

• obowiązek uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni na prowadzenie najmu krótkoterminowego, 

• możliwość tworzenia przez samorządy lokalnych stref ograniczających wynajem turystyczny, 

• administracyjne kary finansowe sięgające nawet 50 tys. zł. 

Anton Bubiel z SonarHome.pl ocenia, że właśnie ten projekt stanowi największe ryzyko dla właścicieli mieszkań. Warto jednak zaznaczyć, że oba projekty są wciąż na wczesnym etapie prac sejmowych. 

Na co uważać w najbliższych miesiącach? 

Nadchodzący okres to czas przejściowy, w którym prawo unijne będzie wyprzedzać krajowe przepisy wykonawcze. Dla legalnie działających wynajmujących nie oznacza to jednak bezpośredniego zagrożenia. Na razie nic nie wskazuje na to, by ich oferty miały znikać z platform. 

Eksperci rekomendują jednak kilka praktycznych kroków: śledzenie komunikatów od operatorów platform rezerwacyjnych, dokumentowanie wszelkiej korespondencji związanej z wynajmem oraz porządkowanie dokumentacji lokalowej. W razie ewentualnych sporów prawnych takie materiały mogą okazać się nieocenione. 

Kierunek zmian jest już przesądzony. Rynek najmu krótkoterminowego będzie stopniowo bardziej uregulowany i transparentny. Ostateczny kształt polskich przepisów zadecyduje jednak o tym, czy będzie to zmiana ewolucyjna, czy prawdziwy przełom dla tysięcy wynajmujących w całym kraju.