Umowa najmu lokalu użytkowego – co powinna zawierać?

Czym jest lokal użytkowy?

Lokal użytkowy to budynek lub jego część, niebędąca mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym czy gospodarczym, ograniczona ścianami i dachem. W zależności od prowadzonej w nim działalności gospodarczej, lokal użytkowy musi spełniać odpowiednie wymagania.

Pomiędzy stronami umowy należy jasno ustalić, czym dokładnie jest przedmiot najmu. Pozwoli to określić zakres praw i obowiązków obu stron. Często spotyka się sytuację, że za lokal użytkowy uznawane jest stoisko, piwnica, garaż, a nawet miejsce parkingowe. Zgodnie z orzecznictwem sądowym do stosunku najmu lokalu użytkowego zalicza się nie tylko przestrzenie zamknięte ścianami, ale także powierzchnie użytkowe w budynku domu towarowego. Stosuje się do nich przepisy o najmie lokali użytkowych. Do lokalu przynależeć mogą nieprzylegające do niego pomieszczenia, takie jak: strych czy piwnica, położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal.

Umowa najmu lokalu użytkowego

Umowa najmu lokalu powinna zawierać wszystkie, niezbędne informacje. Strony muszą zostać dokładnie oznaczone. Podaje się dane identyfikacyjne wynajmującego i najemcy. Jeżeli któraś ze stron jest osobą prawną, taka informacja powinna zostać wpisana do umowy. Konieczne jest podanie nazwy firmy, jej adresu i danych rejestrowych, jak: NIP, REGON, KRS.

Dokładnie oznacza się przedmiot umowy najmu, jego adres, ilość pomieszczeń, metraż, wyposażenie. Strona wynajmująca składa oświadczenie o prawie do dysponowania lokalem. W dokumencie powinien znaleźć się numer Księgi Wieczystej. Następnie w umowie umieszcza się zobowiązanie wynajmującego do wydania lokalu na czas określony lub nieokreślony – jeżeli jest to czas określony, wpisuje się dokładny termin. Umowa najmu może określać obowiązki wynajmującego jak zapewnienie dostarczenia mediów, ogrzewania itp. Kolejnym elementem jest zobowiązanie najemcy do zapłaty czynszu oraz utrzymania właściwego stanu technicznego lokalu. Wpisuje się wysokość czynszu oraz termin i sposób jego płatności.

Co jeszcze powinno znaleźć się w umowie?

Umowa wynajmu lokalu pod działalność gospodarczą powinna określać, jaki rodzaj działalności będzie prowadzony w danym lokalu. Zazwyczaj wynajmujący wymaga kaucji zabezpieczającej na pokrycie należności z tytułu najmu lokalu oraz ewentualnych uszkodzeń. Wpis o tym musi bezwzględnie znaleźć się w umowie. Zgodnie z ustawą, kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu, obliczonego według stawki czynszu w dniu zawarcia umowy. W umowie należy zawrzeć informacje o tym, kto odpowiada za naprawy w lokalu, a także, czy wynajmujący wyraża zgodę na odstąpienie przez najemcę lokalu osobom trzecim. Umowa najmu powinna także zawierać okres wypowiedzenia. Jeżeli umowa zawarta jest na czas nieokreślony, a nie ustalono w niej okresu wypowiedzenia, wtedy zgodnie z ustawą, jeżeli czynsz płacony jest co miesiąc, okres wypowiedzenia wynosi 1 miesiąc. Gdy czynsz płacony jest w odstępach dłuższych niż 1 miesiąc, wtedy okres wypowiedzenia to 3 miesiące. W przypadku kiedy czynsz płacony jest w odstępach krótszych niż 1 miesiąc, okres wypowiedzenia wynosi 3 dni. Na końcu umowy umieszcza się informację, że wszelkie kwestie nieuregulowane umową podlegają rozstrzygnięciom zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego. Umowę podpisują obie strony.

Terminal płatniczy to klucz do efektywnego zarządzania finansami w Twojej organizacji.

Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu lokalu?

Jeżeli najemca spóźnia się z zapłata czynszu za dwa pełne okresy, wtedy zgodnie z art. 672 k.c. wynajmujący ma prawo wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Podobnie jest w przypadku wykorzystywania lokalu niezgodnie z umową lub zaniedbaniem obowiązków z niej wynikających – po pisemnym upomnieniu przez wynajmującego, ma on prawo do wezwania do uregulowania czynszu, naprawienia szkody czy zmiany wykorzystania lokalu, pod groźba wypowiedzenia. Jeżeli najemca nie dostosuje się do wezwania w ciągu miesiąca, wynajmujący może wypowiedzieć stosunek prawny na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna wynajmu lokalu podpisywana jest w celu zobowiązania jednej ze stron do zawarcia umowy najmu. Powinna zawierać istotne postanowienia przyrzeczonej umowy najmu. W praktyce bardzo często umowa przedwstępna dotyczy najmu, którego przedmiotem jest lokal w nowobudowanych budynkach. Firmy, chcąc zapewnić sobie lokal jeszcze przed oddaniem budynku do użytku przez inwestora, podpisują umowę, lecz stosunek najmu powstanie dopiero od momentu powstania przedmiotu najmu. Umowę przedwstępną podpisuje się także w przypadku, gdy dany lokal zajmowany jest przez innego najemcę, a jego umowa dobiega końca.

Wszelkie kwestie sporne dotyczące umowy lokalu użytkowego regulują przepisy Kodeksu Cywilnego. W odróżnieniu od umowy najmu mieszkania, nie mają tu zastosowania przepisy wynikające z Ustawy o ochronie praw lokatorów.