Najem okazjonalny – co to? Jakie są jego zalety i wady?

Najem okazjonalny to rozwiązanie, które staje się coraz bardziej popularne wśród właścicieli nieruchomości, zwłaszcza tych, którzy chcą zabezpieczyć swoje interesy przed potencjalnymi problemami z najemcami. Wynajem nieruchomości, szczególnie w rozwijających się miastach, stanowi coraz bardziej opłacalną formę inwestycji, ale wiąże się też z pewnym ryzykiem. Z tego powodu właściciele mieszkań coraz częściej decydują się na skorzystanie z instytucji najmu okazjonalnego, która w polskim prawie funkcjonuje od 2009 roku. Czym właściwie jest ta forma wynajmu, jakie są jej zalety, a także jakie trudności mogą się z nią wiązać?

Spis treści:

1. Najem okazjonalny – definicja i regulacje
2. Formalności przy zawieraniu umowy najmu okazjonalnego
3. Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego
4. Zalety najmu okazjonalnego
5. Różnice między tradycyjną umową najmu a umową najmu okazjonalnego
6. Najem okazjonalny – podsumowanie

Najem okazjonalny – definicja i regulacje

Najem okazjonalny to szczególna umowa najmu lokalu mieszkalnego, która ma na celu lepszą ochronę interesów wynajmującego. Został on uregulowany przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów z dnia 17 grudnia 2009 roku, co oznacza, że umowa najmu okazjonalnego wprowadza dodatkowe wymogi formalne, które muszą zostać spełnione, aby wynajem mógł być skutecznie realizowany.

Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta w formie pisemnej, a najemca musi zobowiązać się do opuszczenia lokalu w przypadku wygaśnięcia lub wypowiedzenia umowy. W praktyce oznacza to, że wynajmujący, mając podpisane odpowiednie dokumenty, jest w stanie skutecznie przeprowadzić eksmisję lokatora bez konieczności długotrwałych procesów sądowych.

Formalności przy zawieraniu umowy najmu okazjonalnego

Najem okazjonalny różni się od tradycyjnej umowy najmu nieruchomości pod kątem formalnym. Aby umowa najmu okazjonalnego była ważna i zapewniała wynajmującemu odpowiednią ochronę, musi spełniać szereg wymogów.

Po pierwsze umowa powinna zostać zawarta na piśmie i to na czas określony nie dłuższy niż 10 lat. To wyklucza możliwość stosowania najmu okazjonalnego w sytuacjach, gdy strony chcą nawiązać relację wynajmu na czas nieokreślony.

Po drugie najem dotyczy tylko konkretnej grupy podmiotów. Umowa może być zawarta wyłącznie z najemcą, który jest osobą fizyczną. Oznacza to, że dotyczy jedynie prywatnych osób wynajmujących swoje mieszkania na cele mieszkaniowe.

Umowy najmu okazjonalnego nie mogą natomiast zawrzeć na przykład osoby prawne takie jak fundacje czy spółki, a także Ci, którzy prowadzą działalność gospodarczą w branży wynajmu nieruchomości.

Oświadczenie właściciela lokalu i obowiązki najemcy

Niezbędnym elementem, który odróżnia najem okazjonalny od standardowego wynajmu, jest konieczność podpisania przez najemcę oświadczenia w formie aktu notarialnego.

W tym dokumencie najemca potwierdza zgodę na poddanie się egzekucji i opróżnienie lokalu, a także zobowiązuje się do wyprowadzki w przypadku wygaśnięcia lub wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego. Akt notarialny musi zawierać również informację o innym miejscu zamieszkania najemcy, do którego będzie mógł się udać w przypadku konieczności opuszczenia wynajmowanego mieszkania.

A jakie są obowiązki właściciela? Przede wszystkim musi on podpisać oświadczenie, w którym wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy w jego lokalu. Podpis również musi być notarialnie poświadczony.

Zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego

Kolejną istotną formalnością, którą musi dopełnić właściciel mieszkania, jest zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego. Wynajmujący ma na to 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Jeżeli tego nie zrobi, traci ochronę prawną wynikającą z przepisów regulujących najem okazjonalny. Zgłoszenie to jest niezbędne, aby w przyszłości móc skutecznie przeprowadzić eksmisję kłopotliwego lub nieuczciwego lokatora.

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego rządzi się nieco innymi zasadami niż standardowej umowy najmu. Wynika to z faktu, że najem okazjonalny został stworzony z myślą o zapewnieniu większej ochrony wynajmującym, którzy chcą mieć pewność, że będą mogli skutecznie dochodzić swoich praw w przypadku, gdy lokator okaże się problematyczny.

Podobnie jak w przypadku innych form najmu, umowa najmu okazjonalnego może być rozwiązana w wyniku wypowiedzenia przez jedną ze stron. Istnieje jednak kilka aspektów, które różnią wypowiedzenie takiej umowy od tradycyjnego najmu:

• Umowa na czas określony – Umowy najmu okazjonalnego zawsze zawierane są na czas określony, co oznacza, że automatyczne rozwiązanie umowy następuje po upływie terminu, na jaki została zawarta. W tym przypadku nie jest konieczne formalne wypowiedzenie umowy.
• Powody wypowiedzenia umowy – wynajmujący może rozwiązać umowę najmu okazjonalnego w trybie natychmiastowym w określonych sytuacjach, takich jak zaleganie z opłatami za czynsz, naruszanie warunków umowy czy użytkowanie mieszkania w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem. Procedura ta jest uproszczona dzięki oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
• Egzekucja obowiązku opróżnienia lokalu – jeśli najemca nie chce dobrowolnie opuścić wynajmowanego mieszkania po wygaśnięciu umowy, wynajmujący może szybko przystąpić do egzekucji. Jest to możliwe dzięki wcześniej sporządzonemu aktowi notarialnemu, w którym najemca zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu w przypadku zakończenia najmu. Wynajmujący, na podstawie tego aktu, może bez konieczności przeprowadzania długotrwałych procesów sądowych uzyskać nakaz eksmisji lokatora.
• Pisemna forma wypowiedzenia – aby wypowiedzenie było skuteczne, musi zostać sporządzone na piśmie, a jego kopia dostarczona drugiej stronie umowy. Należy również jasno wskazać powody wypowiedzenia, jeśli wynajmujący decyduje się na rozwiązanie umowy przed upływem terminu jej wygaśnięcia.

Dzięki mechanizmom zabezpieczeń zawartych w umowie najmu okazjonalnego wynajmujący jest w znacznie lepszej sytuacji prawnej w momencie wypowiedzenia umowy, co skutecznie chroni jego interesy i umożliwia szybkie odzyskanie kontroli nad wynajmowaną nieruchomością.

Zalety najmu okazjonalnego

Najem okazjonalny ma wiele zalet, które sprawiają, że właściciele coraz częściej wybierają tę formę wynajmu. Największą zaletą jest oczywiście ochrona praw wynajmującego. Dzięki aktowi notarialnemu i oświadczeniom najemcy, właściciel ma większą pewność, że w przypadku problemów z lokatorem będzie mógł skutecznie egzekwować swoje prawa, w tym żądać opróżnienia i wydania lokalu używanego przez lokatora w terminie wskazanym w umowie.

Dodatkowo, najem okazjonalny daje właścicielowi większą kontrolę nad sytuacją najmu. Dzięki umowie na czas określony oraz jasno sprecyzowanym warunkom dotyczącym eksmisji, wynajmujący ma pewność, że w przypadku zakończenia umowy najmu, lokator opuści lokal zgodnie z wcześniej ustalonymi zasadami.

Dla najemcy również istnieją pewne korzyści – w ramach najmu okazjonalnego właściciele często są bardziej skłonni do negocjacji warunków umowy, wiedząc, że mają odpowiednie zabezpieczenia prawne.

Wady najmu okazjonalnego

Mimo wielu zalet, umowa najmu okazjonalnego ma również pewne wady. Przede wszystkim jest to związane z licznymi formalnościami, które należy spełnić, aby była ważna. Sporządzenie aktu notarialnego wiąże się z kosztami, a ponadto konieczność wizyty u notariusza może być dla niektórych najemców zniechęcająca.

Dodatkowo, najemca musi wskazać inne miejsce zamieszkania, do którego będzie mógł się udać w przypadku eksmisji. W praktyce może to być problematyczne, zwłaszcza dla osób, które nie mają takiej alternatywy lub których rodziny czy znajomi nie chcą formalnie wyrazić zgody na ich przyjęcie.

Różnice między tradycyjną umową najmu a umową najmu okazjonalnego

Choć zarówno tradycyjna umowa najmu, jak i umowa najmu okazjonalnego dotyczą wynajmu lokali mieszkalnych, istnieją istotne różnice pomiędzy nimi, które wpływają na prawa i obowiązki zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Każda z tych umów rządzi się innymi prawami oraz wymaga spełnienia odmiennych warunków formalnych.

Forma zawarcia umowy

Tradycyjna umowa najmu może być zawarta zarówno na czas określony, jak i nieokreślony, a jej forma pisemna nie zawsze jest wymagana. Umowy te często są mniej formalne i elastyczne, co może być korzystne dla obu stron w krótkoterminowych najmach.

Umowa najmu okazjonalnego musi być zawsze zawarta na czas określony, przy czym maksymalny czas trwania umowy wynosi 10 lat. Wymagana jest forma pisemna oraz szereg dodatkowych dokumentów, takich jak akt notarialny, w którym najemca zgadza się na poddanie się egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Eksmisja lokatora

W przypadku tradycyjnej umowy najmu eksmisja lokatora może być skomplikowanym i czasochłonnym procesem, który wymaga decyzji sądu i przeprowadzenia postępowania eksmisyjnego. Lokator, nawet po wygaśnięciu umowy, ma prawo pozostać w lokalu do czasu zakończenia procesu sądowego.

Umowa najmu okazjonalnego znacznie ułatwia proces eksmisji. Dzięki aktowi notarialnemu i wcześniejszym oświadczeniom najemcy o gotowości do opuszczenia mieszkania, wynajmujący może szybko doprowadzić do usunięcia lokatora bez długotrwałych procedur sądowych.

Oświadczenia i dodatkowe zabezpieczenia

W tradycyjnej umowie najmu nie ma obowiązku sporządzania dodatkowych oświadczeń przez najemcę. Wynajmujący może jedynie polegać na standardowych przepisach prawa dotyczących ochrony swoich interesów, co często oznacza ograniczone możliwości szybkiego odzyskania mieszkania.

W przypadku umowy najmu okazjonalnego wynajmujący posiada znacznie więcej narzędzi zabezpieczających. Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji oraz wskazanie alternatywnego miejsca zamieszkania sprawia, że właściciel nieruchomości jest lepiej chroniony, a proces eksmisji może przebiegać szybciej i sprawniej.

Zgłoszenie do urzędu skarbowego

Tradycyjna umowa najmu nie wymaga zgłoszenia do urzędu skarbowego w określonym terminie. Wynajmujący zobowiązany jest jedynie do rozliczania przychodów z wynajmu zgodnie z obowiązującymi przepisami podatkowymi.

W przypadku najmu okazjonalnego wynajmujący musi zgłosić umowę do właściwego urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. W przeciwnym razie traci przywileje związane z uproszczonym procesem egzekucji.

Koszty

Tradycyjna umowa najmu nie generuje dodatkowych kosztów, poza standardowymi opłatami związanymi z wynajmem i ewentualną kaucją.

Umowa najmu okazjonalnego wiąże się z dodatkowymi kosztami, przede wszystkim związanymi z koniecznością sporządzenia aktu notarialnego. Koszty te ponosi zazwyczaj najemca, choć mogą one zostać podzielone między stronami.

Różnice między tradycyjną umową najmu a umową najmu okazjonalnego są znaczące, a wybór odpowiedniej formy wynajmu zależy głównie od indywidualnych potrzeb wynajmującego i najemcy. Tradycyjna umowa najmu jest mniej sformalizowana, ale może wiązać się z większym ryzykiem dla wynajmującego, zwłaszcza w przypadku problematycznych lokatorów. Najem okazjonalny oferuje natomiast większe zabezpieczenie prawne dla właściciela mieszkania, ale wiąże się z dodatkowymi formalnościami i kosztami.

Najem okazjonalny – podsumowanie

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego to doskonałe rozwiązanie dla właścicieli, którzy chcą zabezpieczyć swoje interesy i mieć większą kontrolę nad procesem wynajmu. Choć formalności związane z zawarciem takiej umowy mogą być bardziej skomplikowane niż w przypadku tradycyjnego najmu, korzyści wynikające z ochrony praw właścicieli oraz możliwości szybkiej eksmisji nieuczciwego najemcy sprawiają, że najem okazjonalny zyskuje na popularności.