Umowa przyrzeczona – co ją charakteryzuje?

Umowa przyrzeczona a umowa przedwstępna

Umowa przyrzeczona jest następstwem umowy przedwstępnej, która ma charakter gwarancyjny i stanowi zabezpieczenie interesów obu stron. Umowa przedwstępna jest zawierana z reguły przy transakcjach sprzedaży nieruchomości, może też być podpisana przy umawianiu się na wykonanie określonego dzieła. W umowie przedwstępnej jedna lub obydwie strony umawiają się na zawarcie w przyszłości właściwej umowy przyrzeczonej i określają jej szczegóły.

Taka konstrukcja prawna znajduje zastosowanie w wielu sytuacjach, w których zawarcie umowy definitywnej nie jest możliwe w danym momencie ze względu na istnienie przeszkód prawnych lub innych, istotnych okoliczności, a strony chcą zapewnić sobie zawarcie tej umowy w przyszłości.

Umowa przyrzeczenia – termin zawarcia

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest obligatoryjnym składnikiem umowy przedwstępnej, chociaż z wielu względów dobrze jest, gdy strony go określą. W przypadku określenia terminu w umowie przedwstępnej jego upływ powoduje wymagalność roszczenia, a co za tym idzie – możliwość żądania od drugiej strony spełnienia określonego świadczenia, np. sprzedaży nieruchomości.

Co jednak zrobić, jeśli strony nie wyznaczyły terminu w umowie przedwstępnej? Według art. 389 par. 2 Kodeksu cywilnego strona uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej może w ciągu 1 roku wyznaczyć termin jej zawarcia. Jeśli tego nie zrobi, wówczas jej uprawnienie wynikające z umowy przedwstępnej wygasa, a zatem strona nie może już żądać od drugiej wykonania zobowiązania, którego treść została określona w umowie przedwstępnej.

Przykład: Anna Kowalska zawarła z Adamem Nowakiem umowę przedwstępną, w której zobowiązała się do sprzedaży nieruchomości, której jest właścicielką. W umowie nie określono terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. W takiej sytuacji Adamowi Nowakowi przysługuje w ciągu 1 roku wyznaczenie terminu zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Jeśli termin nie zostanie wyznaczony, Adam Nowak nie będzie mógł żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

Przyrzeczona umowa sprzedaży – konsekwencje uchylania się od jej zawarcia

Podpisanie umowy przedwstępnej ma duże znaczenie dla stron, które zobowiązały się do określonego działania w przyszłości. Kiedy jedna ze stron bezpodstawnie uchyla się od wykonania umowy definitywnej, osoba, która z tego powodu poniosła stratę, może żądać naprawienia szkody, jaką poniosła w związku z niezawarciem umowy przyrzeczonej. W praktyce oznacza to wystąpienie z roszczeniem o odszkodowanie. Jeśli natomiast umowa przedwstępna czyni zadość wymogom umowy przyrzeczonej, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, a szczególnie wymaganiom co do formy, wówczas strona uprawniona może żądać wykonania umowy przyrzeczonej.

Przykład: umowa sprzedaży nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Jeśli Anna Kowalska zawarła z Adamem Nowakiem umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, to Adam Nowak może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej może narazić stronę na koszty związane z odszkodowaniem. Strona uprawniona musi przy tym udowodnić, że zobowiązany uchyla się od jej wykonania, a także udokumentować poniesienie w związku z tym szkody. Ważne jest również wykazanie związku przyczynowego między niewykonaniem umowy a poniesioną szkodą.

Umowa przyrzeczona – koszty

Przepisy nie określają, kto pokrywa koszty umowy przyrzeczonej, a więc w przypadku umowy sprzedaży nieruchomości – kto ponosi koszty notarialne, na które składają się opłaty sądowe za wpis w księdze wieczystej, podatki, a także wynagrodzenie notariusza (taksa notarialna).

Zwyczajowo uważa się, że to kupujący pokrywa koszty związane z zawarciem aktu notarialnego, chyba że umowa dotyczy sprzedaży lokalu z rynku pierwotnego – w takiej sytuacji podatek od czynności cywilnoprawnych płaci deweloper. Strony mogą też wprowadzić inne ustalenia – np. podzielić się opłatą po połowie.

W praktyce koszt aktu notarialnego w przypadku nieruchomości wartej kilkaset tysięcy złotych może sięgać nawet kilku tysięcy złotych.

Przykładowo: opłata za założenie księgi wieczystej wynosi 60 zł, opłata sądowa od wpisu hipoteki w KW na rzecz banku – 200 zł, podatek od ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności – 19 zł. Najwyższy koszt związany jest z podatkiem PCC, który wynosi 2% wartości nieruchomości. Warto jednak wiedzieć, że w przypadku kupna nieruchomości od dewelopera, kupujący nie płaci podatku PCC. Deweloper, jako podatnik VAT, opłacił już podatek od nieruchomości, a zatem w celu uniknięcia podwójnego opodatkowania jednej transakcji, kupujący nie musi ponosić kosztów podatku od czynności cywilnoprawnych.

Obowiązek zapłaty podatku PCC dotyczy natomiast osób kupujących nieruchomości z rynku wtórnego.